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城镇化还是房地产引擎吗？

【铝道】只有城镇化持续，房地产才会有刚需，才会有发展的潜力。一直唱涨房地产市场的华远地产董事长任志强认为，城镇化对住宅的需求非常大，中国住宅用地难以满足城镇化的需求，所以房价会一直上涨，中国房地产也就不会有泡沫。

但此前国务院发展研究中心副主任刘世锦曾表示，新增住宅需求年度峰值预计出现在2015年前后，为1200万？130这1品牌产生了史上最大的变化0万套，目前已经接近峰值。因此不支持房价长期大幅增加。

从发达国家的经验看，城镇化率突破70%后基建投资才放缓，且从50%？70%是个加速城镇化的过程。包括美国、韩国、日本，城镇化率都是快速发展到70%以上，房地产市场的需求才逐渐放缓，那么中国也会这样吗？

首先，我们看一组国家统计局公布的数据：2009？火焰切割机2013年，我国的城镇化率分别为46.6%、49.68%、51.27%、52.57%、53.73%。城镇化年涨幅分别是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。连续4年，中国城镇化的速度在明显放缓。也就是说，随着中玻璃钢天线国经相信每位同学都有自己特别喜欢的外壳震动马达材料选择济涨幅从2位数的高速增长逐渐调整到7%-8%的中速增长，城镇化率的上涨也将放缓。

其次，为什么中国城镇化率未到70%涨幅就放缓？国家统计局发布的数据显示，201锡炉2年中国15？59岁的劳动年龄人口的数量减少了345万人。有分析认为，劳动年龄人口总量下降这一历史性拐点，意味着年轻人需要抚养的老年人、未成年人总数比重上升，即人口抚养比上升，使得中国经济过去赖以快速增长的人口红利窗口加快关闭，劳动力短缺的情况会日益严重。农村劳动力供给数量将明显减少，意味着未来可转移到城镇的农村劳动力越来越少；随着经济增速放缓，城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。

再次，城镇化已不能推动房地产发展，房地产可能反而限制城镇化发展。中国在实际城镇化率之外，还有严重影响企业正常经营一个更真实的数据 户籍城镇化率。2012年全国按户籍人口计算的城镇化率当加热到60摄氏度~70摄氏度时仅35.29%，与实际在城市居住人口相比，拥有城市户籍的人口会减少约2亿人。出现这一差距的主要原因是房地产的价格过高。

中国各级城市中，除京沪，其他城市基本都可以通过购房实现落户，即获得户籍。而如果农村劳动力想要获得城市户籍，较重要的一个条件就是有固定住所，这也就是为什么过去10年中国城镇化对房地产的推动影响这么大。

但户籍城镇化与实际城镇化率近2亿人口差距的存在，直接说明，房地产的发展特别是价格的上涨，远超过了实际刚需的承受力，造成未来需求存在，但有效需求萎缩，特别是农民工需求上涨减缓甚至减少。这使得未来房地产的发展需求将主要寄托在满足已居住在城市，但并没有城市房屋的人群。实际需求巨大，价格过高下又无力购买，将成为未来房地产市场的主要矛盾。从城镇化发展的趋势可以判断，房地产发展的黄金期已过去，房价相比全球任何国家都不算低，这种透支的发展必然需要调整。

当然，由于中国实际户籍城镇化率约35%，需求总量依然庞大，所以房地产市场不可能出现崩盘。未来房地产市场依然将是中国较重要的一个经济行业，但行业利润率将越来越接近普通制造业，市场风险会有所加大。